【問】 ＡはＢから建物を賃借し、Ｂの承諾を得て、当該建物をＣに転貸している。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なお、Ａの支払うべき賃料の額は、Ｃの支払うべき転借料の額より小さいものとする。
1 ＡとＢとが賃貸借契約を合意解除した場合、ＡＣ間の転貸借契約は、その前提を失うため、特別の事情のある場合を除き、当然に終了する。
2 Ｃは、Ｂから請求があれば、ＣがＡに支払うべき転借料全額を直接Ｂに支払うべき義務を負う。
3 Ｂは、Ａの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を解除しようとする場合、Ｃに対して、3ヵ月以前に通知し、Ａに代わって賃料を支払う機会を与えなければならない。
4 Ｂが、Ａの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を適法に解除した場合、Ｃは、ＡＣ間の転貸借契約に基づく転借権をＢに対抗することができない。
【解答】 正 解 4
1 誤り。賃貸人と賃借人とが賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情のない限り、賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を主張できない(判例)。したがって、ＡＣ間の転貸借契約は当然に終了するわけではない。
2 誤り。転借人は賃貸人に対して直接の義務を負う(民法613条1項)。この場合、転借人は賃料と転借料を比べて低い額を支払えばよい。
3 誤り。賃借人の債務不履行による解除には、民法541条(履行遅滞による解除権)が適用される。ＢはＡに対して相当の期間を定めて催告し、その期間内に履行がなければ契約を解除できる。
4 正しい。賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、その結果、転貸人としての義務に履行不能を生じ、よって転貸借は賃貸借の終了と同時に終了する(判例)。
