【問】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢに宅地(造成工事完了済み)を分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。なお、Ａは契約の内容に不適合であることを知らなかったものとする。
1 ＡとＢは、「担保を負うべき期間は、買主が契約の内容に適合しないことを知ったか否かにかかわらず、当該物件の引渡しから15年間とする。」旨の特約を定めた。
2 ＡとＢは、「宅地の品質が契約の内容に適合しない場合でも、それがＡの責めに帰すべき事由によるものでないときは、Ａは担保責任を負わない。」旨の特約を定めた。
3 ＡとＢは、「Ｂが、引渡しを受けた日から２年以内に契約の内容に不適合がある旨を通知しなければ、担保責任を追及できない。」旨の特約を定めた。
4 ＡとＢは、「宅地の品質が契約の内容に適合しない場合、Ｂは、契約不適合を知った時から5年間は、契約解除及び損害賠償を請求することができる。」旨の特約を定めた。
【解答】 正 解 2
1 違反しない。民法上の担保責任(追完請求権・代金減額請求権・損害賠償請求及び解除権の行使)は、債権として、債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき、または権利を行使することができる時から10年間行使しないときに消滅する。よって、民法より不利な特約とならず、さらに、買主が契約不適合を知った時から1年以内に通知をしなくても責任追及できるのですから、買主にとって有利である。
2 違反する。民法上の担保責任の内容として、追完請求権・代金減額請求権・損害賠償請求及び解除権の行使があり、損害賠償請求は債権者(売主)の帰責自由が必要であり、それ以外には不要である。よって、民法の規定より不利な特約になる。
3 違反しない。通知期間を引渡しから2年以上とする特約をすることができる。
4 違反しない。民法の規定より不利にならない。
