１．不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の効用、相対的希少性、有効需要に影響を与える価格形成要因を明確に把握し、かつ、その推移、動向、諸要因間の相互関係を十分に分析すること等が必要である。
２．不動産鑑定評価の方法
(1) 不動産の鑑定評価の方法には、下記の３手法がある。
① 原 価 法…再調達原価をベースとする方法
② 取引事例比較法…類似した他の取引事例と比較する方法
③ 収益還元法…不動産の生み出す収益をベースとする方法
鑑定評価の手法の適用にあたっては、鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。この場合、地域分析および個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべき
であり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により複数の鑑定評価の手法の適用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。
① 原 価 法
とことん覚える!【重要度B】
原価法とは、建物や土地の鑑定評価を行う時点（価格時点）で、その対象となる不動産を新たに造ったら、いくらかかるか（再調達原価）を求め、その価格から古くなったり、傷んだりした分の価格を減価（減価修正）して決める方法です。
この方法による価格を積算価格といい、造成地・埋立地等の鑑定評価に有効ですが、再調達原価の算出ができない既成市街地等では適用が困難となります。
※１ 対象不動産が土地のみである場合でも、再調達原価を適正に求めることができるときは適用できる。
※２ 土地の再調達は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、その土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。
なお、建設資材、工法等の変遷により再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とみなす。
※３ 原価法において、対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用するものとする。
この方法による価格を積算価格といい、造成地・埋立地等の鑑定評価に有効ですが、再調達原価の算出ができない既成市街地等では適用が困難となります。
※１ 対象不動産が土地のみである場合でも、再調達原価を適正に求めることができるときは適用できる。
※２ 土地の再調達は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、その土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。
なお、建設資材、工法等の変遷により再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とみなす。
※３ 原価法において、対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用するものとする。
② 取引事例比較法
とことん覚える!【重要度B】
取引事例比較法とは、まず対象となる不動産に類似している不動産の取引事例を多数収集し、適切なものを選択します。次に特殊な事情の取引については、正常な状態で取引されるとしたら、いくらになるかという事情補正や、古い取引の場合は、取引時から価格時点までの価格変動を、価格時点の価格にする時点修正を施して決定します。
これによって対象不動産の試算価格（比準価格）を求める。なお、取引事例が極端に少ないもの（寺院等）には適用しにくくなります。
※１ 近隣地域または同一需給圏内の類似地域において、対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合に有効である。
※２ 取引事例は、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に係るもののうちから選択することができる。
※３ 取引事例としては、事情補正ができるものであれば採用することができるが、投機的取引であると認められる事例は採用できない。
これによって対象不動産の試算価格（比準価格）を求める。なお、取引事例が極端に少ないもの（寺院等）には適用しにくくなります。
※１ 近隣地域または同一需給圏内の類似地域において、対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合に有効である。
※２ 取引事例は、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に係るもののうちから選択することができる。
※３ 取引事例としては、事情補正ができるものであれば採用することができるが、投機的取引であると認められる事例は採用できない。
③ 収益還元法
とことん覚える!【重要度B】
(1) 収益還元法は、対象不動産が、将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法である。たとえば、ある商業ビルを人に貸したとしたら、将来にわたって賃料をどれぐらい稼ぐことができるのかということから、その物件の値段を算定する手法。
※１ 賃貸用不動産また賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効です。文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものである。また、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
※２ 純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、一般に年間を単位として総収益から総費用を控除して求める。
(2) 収益価格を求める方法は、次の２つです。
・直接還元法
一期間（一般に１年）の純収益を還元利回りによって還元する方法
・ＤＣＦ法（Discounted Cash Flow）
連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法
※１ ＤＣＦ法による不動産価格は、「その不動産が投資期間中に生み出すキャッシュフロー」と「投資期間終了後の不動産売却によるキャッシュフロー（復帰価格）」の現在価値を足し合わせて算出します。
※２ 直接還元法とＤＣＦ法のいずれの方法を選択するかについては次のイ、ロ参照。
イ 原則…収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型、依頼目的に応じて適切に選択する。
ロ 不動産の証券化に係る鑑定評価等で、毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合は、ＤＣＦ法の適用を原則とする。なお証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるにあたっては、ＤＣＦ法を適用しなければならず、あわせて直接還元法の適用により検証を行うことが適切である。
※１ 賃貸用不動産また賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効です。文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものである。また、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
※２ 純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、一般に年間を単位として総収益から総費用を控除して求める。
(2) 収益価格を求める方法は、次の２つです。
・直接還元法
一期間（一般に１年）の純収益を還元利回りによって還元する方法
・ＤＣＦ法（Discounted Cash Flow）
連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法
※１ ＤＣＦ法による不動産価格は、「その不動産が投資期間中に生み出すキャッシュフロー」と「投資期間終了後の不動産売却によるキャッシュフロー（復帰価格）」の現在価値を足し合わせて算出します。
※２ 直接還元法とＤＣＦ法のいずれの方法を選択するかについては次のイ、ロ参照。
イ 原則…収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型、依頼目的に応じて適切に選択する。
ロ 不動産の証券化に係る鑑定評価等で、毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合は、ＤＣＦ法の適用を原則とする。なお証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるにあたっては、ＤＣＦ法を適用しなければならず、あわせて直接還元法の適用により検証を行うことが適切である。
(3) 不動産の賃料の種類
① 実質賃料とは、賃料の種類のいかんを問わず、貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、家賃・地代のほか、一時金である権利金や敷金などの運用益及び償却額を含むものをいう。
② 支払い賃料とは、各支払時期に支払われる賃料（家賃・地代等）のこと。
