宅地建物取引業法で宅地建物取引業とは、次の二つをいう。

⑴　自ら当事者として、宅地または建物を売買または交換することを業として行うこと。
※　自ら貸借（転貸）することは除かれることに注意（地主、家主）

⑵　イ．宅地または建物の売買、交換または貸借の代理をすることを業として行うこと。

ロ．宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介をすることを業として行うこと。
※　宅建業者に代理、媒介を依頼し賃貸する場合は、免許を必要としない。

 

★注．●　「業」とは何か。

不特定かつ多数の人に対して、反復継続して取引を行うことであり営利を目的としているかどうかは無関係である。

宅建試験では、「分譲」は業にあたるが、「一括して売却」は業にあたらないと判断する。

ただし「一括して売買、交換の代理・媒介を依頼」した場合は、業にあたる場合がある。

 

★注．●　代理と媒介との違いは、他人の行う売買・交換・貸借について依頼を受けて世話をする場合に、依頼を受けた他人に代って相手方とこれらの売買等の契約までするのか（代理）、単にこれらの売買等を行う者の間に入って仲立ちをするのにすぎないのか（媒介）による。

 

●　宅建試験によく出題されるもの

※１．営利性を問わないので、公益法人（学校・宗教法人等）であっても業として行えば免許が必要。

※２．相手方が多数でも、特定されている場合、例えば、会社、学校等の厚生課が自社又は自校の職員、学生を対象とする場合は業にあたらない。

※３．個人が代理業者に依頼してマンションを分譲する場合も、相手方が不特定多数で継続反復して行う場合は売主の個人も代理業者も免許が必要。

※４．自己所有の農地を宅地化して、宅建業者に一括して売却する行為は宅地建物取引業とはならないが、これを不特定多数の者へ反復継続的に売却する行為は宅地建物取引業にあたることになる。

※５．建物や土地を管理したり、建物の建築を請負い、完成した建物を注文者に引渡すことを業として行うことは、宅地建物取引業に該当しない。

※６．国、地方公共団体、都市再生機構、地方住宅供給公社等は業法の適用除外であり、免許は不要である。

※７．地方住宅供給公社が行う住宅分譲については免許が不要であるが同公社の依頼を受けて、代理・媒介を業として行う者は免許が必要である。

※８．借地権付建物を分譲する者は免許を必要とするが、それらの者に単に土地を貸している地主は免許を必要としない。