【重要度A】
⑴ 宅建業者は自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した金額が代金の額（消費税相当額を含む）の10分の２を超えて定めてはならない(38条１項)。
※ 業者間の取引には適用しない。
【ポイント】
民法において、債務が履行されないことを予想して、当事者の契約によって損害賠償額を定めることができるとされています。民法上は損害賠償の予定額を自由に定めることができるのです。
宅建業法では、一般の買主を保護するため予定額と違約金の合算額を売買代金の10分の２を超えて定めてはならないとしています。
「損害賠償額の予定額」と「違約金」の合算額が10分の２を超えて定められた場合は、10分の２を超える部分は無効になります。
※１．損害賠償額の予定等の定めにおいて２割を超えない部分は有効。
※２．債務不履行を理由とする契約の解除に伴って実際に生じた損害が損害賠償額の予定を上回っても､代金額の２割以内で定められた損害賠償額の予定を超えて請求はできない。
（損害賠償額の予定をした場合は、その予定額が確定的に有効となり実損害の多少に関係なく予定額を請求できる。また損害の立証も不要）。
※３．損害賠償額の予定は当事者の債務不履行を理由とするものに限られる。契約解除に関係しない遅延賠償金（延滞利息等）などを予定する場合には適用されない。
※４．損害賠償額の予定等を定めなかったときは、民法の規定により、後から実際に生じた損害額を立証して相当額を請求できる。すなわち請求額が代金額の２割を超えていても違反とはならない。
