【問】 Ａは、Ａ所有の建物を、Ｂから敷金を受領して、Ｂに賃貸したが、Ｂは賃料の支払いを遅滞している。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なお、Ｂの未払賃料の額は、敷金の額の範囲内である。
1 Ｂは、Ａに対し、未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。
2 Ｂの債権者Ｃが敷金返還請求権を差し押さえたときは、Ａは、その範囲内で、Ｂの未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。
3 ＡがＤに建物を譲渡し、Ｄが賃貸人となった場合、Ａに差し入れていた敷金は、Ｂの未払賃料を控除した残額について、権利義務関係がＤに承継される。
4 Ｂが未払賃料を支払って、Ａの承諾を得て賃借権をＥに譲渡した場合、ＢがＥに敷金返還請求権を譲渡する等しなくても、敷金に関する権利義務関係は、Ｅに承継される。
〔問〕 正 解 3
1 誤り。未払賃料を敷金でもって充当するか又は充当しないかは、賃貸人が有する権利であり、賃借人Ｂから主張することはできない(622条の2・2項)。
2 誤り。敷金返還請求権が差し押さえられた後においても、賃貸人は、Ｂの未払賃料分を敷金から弁済を受けることができる(判例)。差押えの効力は、敷金から未払賃料を控除した残額のみに及ぶ(判例)。
3 正しい。賃貸建物を第三者に譲渡した場合、建物の所有権移転に伴い、賃貸人たる地位に承継があった場合(605条の2,605条の3)には、敷金は未払賃料に充当され、残額についての権利義務関係が新賃貸人に承継される605条の2 4項、605条の3)。
4 誤り。賃貸人の承諾を得て、賃借人が賃借権を第三者Ｅに譲渡した場合、特段の定めがない限り、敷金返還請求権は、新賃借人に承継されるものではない。したがって、ＢがＥに敷金返還請求権を譲渡する特約がない限り、敷金返還請求権は、Ｅに承継されない(622条の2・1項2号)。
