重要事項の説明義務(35条書面)
【重要度A】
誰 が→取引士（専任・一般を問わない）
誰 に→物件を取得し又は借りようとする人に（買主・借主）
い つ→契約が成立するまでの間に
どこで→説明場所については、定めがない
どのように→取引士の記名押印のある重要事項説明書（35条の書面）を交付して説明する
● 重要事項の説明についての注意点
(1) 原則として、複数の業者が一の取引に関与した場合でも、すべての業者に重要事項の説明義務を課している。
(2) 複数の業者が協力して一の重要事項説明書を作成した場合、宅建業者が相手方に対して「重要事項説明書を共同作成したこと、一業者が代表して説明を行う」旨を説明し、１人が代表して、買主に対して重要事項の説明をさせることはできる。
(3) 複数の宅建業者が取引に関与し、それぞれの取引士が分担して説明した場合、一人の取引士が記名押印するだけでなく他の取引士も記名押印すべきである。
(4) 重要事項の説明内容に誤りがあったときは、書面に記名押印した業者、取引士は、おのおのその内容について責めを負うことになる。
(5) 宅建業者は、宅地又は建物に係る信託受益権の売主になる場合、原則として、一定事項について重要事項の説明義務がある。ただし、次の場合等は、説明しなくてよい。
a. 金融商品取引法に規定する特定投資家等を信託の受益権の売買の相手方とする場合
b. 信託受益権の売買契約の締結前1年以内に売買の相手方に対し当該契約と同一の契約について書面を交付して説明をしている場合
c. 売買の相手方に対し、金融商品取引法に規定する目論見書を交付している場合
説明すべき事項（毎年のように出題されている）
【重要度A】
① 対象宅地建物の上に存する所有権・抵当権等の登記された権利の種類・内容、登記名義人、登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあっては、名称）
※ 登記できる権利の種類には、所有権の差押や買戻権・仮登記、抵当権、質権、地上権、地役権、先取特権、賃借権等がある。
② 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
※１．開発許可、国土法の届出、宅造法による工事の許可、農地法５条の許可、建ぺい率、容積率、建築物の用途制限、その他。
※２．建物の貸借物件については、建ぺい率、容積率等は説明しなくてよいが、新住宅市街地開発法・新都市基盤整備法・流通業務市街地の整備法等は説明事項である。
③ 当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは､私道に関する負担に関する事項
※ 建物の貸借物件以外ものであるときは、「私道負担の有無・面積・位置」を説明しなければならない。
④ 飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水のための施設の整備状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し、その整備についての特別の負担に関する事項）
⑤ 取引の対象となっている宅地建物が宅地の造成・建築に関する工事完了前のものであるときは、その完了時における形状・構造その他工事完了前の宅地にあってはその宅地に接する道路の構造･幅員が、工事前の建物にあってはその建物の主要構造部･内装と外装の構造と仕上げ･設備の設置と構造が、説明事項とされている(同法施行規則16条)｡図面があれば、図面を交付して説明すること（通知）。
※１．内装及び外装については、主として天井及び壁面につきその材質、塗装の状況等を説明すること。
※２．工事完了時売買においても、工事完了前売買と同様に宅地建物の形状、構造等を説明することとする（通知）。
※３．本号に掲げる事項について図面を交付したときは、その図面に記載されている事項は改めて重要事項説明書に記載することを要しない（通知）。
⑥ 取引の対象となっている建物がマンション等の区分所有建物である場合には、１棟の建物・その敷地に関する権利、これらの管理・使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省で定める事項(国土交通省で定める事項に関してはリンク先をご参照ください。)
⑦ 売買代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額、当該金銭の授受の目的
※ 手付金･敷金･権利金等の額と目的のことである。これらの保管方法は説明を要しない。
⑧ 契約解除に関する事項
⑨ 損害賠償の予定・違約金に関する事項
⑩ 手付金等を受領しようとする場合における手付金等の保全措置の概要
⑪ 支払金・預かり金（50万円未満のもの、登記以後に受領するもの、報酬等は含まれない）
宅建業者の相手方等から、その取引の対象となる宅地建物に関し受領する代金・交換差金・借賃・その他の金銭（手付金等の保全措置が講じられている手付金等を除く）で、国土交通省令で定めるものを受領しようとする場合における保証・保全の措置の有無、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
⑫ 代金・交換差金に関する金銭の貸借(融資)のあっせんの内容（融資の条件等）当該あっせんに係わる金銭の貸借が成立しないときの措置
⑬ その他相手方の保護の必要性、契約内容の別を勘案して国土交通省令・内閣府令で定める事項(イ)～(カ)
（イ）造成宅地防災区域内にあるときは、その旨（売買・貸借）
（ロ）土砂災害警戒区域にあるときは、その旨（売買・貸借問わず説明）
（ハ）津波災害警戒区域内にあるときは、その旨（売買・貸借）
（ニ）石綿（アスベスト）の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容（建物の売買・貸借）
（ホ）耐震改修促進法に規定する技術上の指針となるべき事項に基づいて、一定の者が行う耐震診断を受けたものであるときは、その内容（建物の売買・貸借）
※１．昭和56年６月１日以前に新築された建物が対象となる。
※２．一定の者とは、指定確認検査機関・建築士・登録住宅性能評価機関・地方公共団体等をいう。
（ヘ）住宅品確法に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨（新築住宅の売買）
【貸借】
（ト）台所・浴室・便所その他の当該建物の設備の整備状況（事業用建物の貸借の場合でも説明）（建物の貸借の場合）
※ 例えばユニットバス等の設備の形態、エアコンの使用の可否、空調設備等、取引の実情等を勘案し重要なものを説明すること。
（チ）契約期間及び契約の更新に関する事項（貸借の場合）
※ 更新時の賃料の改定方法等も該当する。また、こうした定めがない場合は、その旨の説明を行う。
（リ）定期借地権（借地借家法22条）、定期借家権（同法38条１項）、終身建物賃貸借を設定しようとするときは、その旨
（ヌ）当該宅地又は建物の用途その他の利用の制限に関する事項（貸借の場合）
（ル）敷金その他いかなる名義をもってするを問わず、契約終了時において精算される金銭の精算に関する事項（貸借の場合）
（ヲ）当該宅地又は建物の管理が委託されているときは管理者の氏名（名称）・住所（主たる事務所の所在地）（貸借の場合）
（ワ）契約終了時における当該宅地上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容
※ 一般定期借地権を念頭においているものである。例えば、50年後に更地にして返還する条件がある場合にあっては、その内容が該当する。
（カ）取引の目的となる土地が、土壌汚染対策法に規定する形質変更時要届出区域内に存する場合は、土地の形質の変更等に関する届出等について説明しなければならない。
⑭ 当該宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、およびその措置を講ずる場合におけるその措置の概要（売買・交換）
※ 上記の「その他の措置」とは、住宅瑕疵担保保証金の供託のこと。
● 割賦販売の場合は次の事項が追加される
① 現金販売価格
② 割賦販売価格
③ 宅地建物の引渡しまでに支払う金銭の額・賦払金の額、その支払の時期・方法
● ポイント
⑴ 取引士は、重要事項の説明に際しては、相手方から請求がなくとも取引士証を提示しなければならず、また、説明書面の交付にあたっては、交付する書面に記名押印しなければならない。
⑵ 私道に関する負担がないときには「なし」と説明する必要がある。ただし、建物の賃貸物件については説明しなくてもよい。
⑶ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがない場合においても説明を省略することはできないことにも注意。
⑷ 売買代金、借賃の額は説明事項とされていない点にも注意すること。説明事項とされているものはそれら以外の手付金、敷金、権利金等である。
⑸ 説明・記名押印は、取引士であればよく、専任・一般を問わない。
