【問】 宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって、買主Ｂと宅地の売買契約（代金額5,000万円）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 Ｂが宅地建物取引業者でない場合、Ｂの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定しなかったときは、Ａは、実際に生じた損害額を立証すれば、Ｂから1,000万円を超える額の損害賠償を受領することができる。
2 Ｂが宅地建物取引業者である場合、手付金の額を1,200万円と定めたときは、宅地建物取引業法第41条の２に定める手付金の保全措置が講じられていなくても、Ｂは、約定の手付金を支払わなければならない。
3 Ｂが宅地建物取引業者でない場合、Ｂが手付金としてＡに1,500万円を支払ったときは、Ａが契約の履行に着手するまでは、Ｂは、手付（1，000万円）を放棄して契約を解除し500万円を不当利得としてＡに返還請求することができる。
4 Ｂが宅地建物取引業者である場合、当該宅地の契約不適合担保責任に関し、Ｂが当該宅地の契約不適合をＡに通知すべき期間について、「当該宅地が契約内容に適合しないことを知った時から６か月以内とする」旨の特約を付したときは、その特約は無効となる。
【問】 正解 4
1 正しい。債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定しなかったときは、民法の原則通り、売主は損害の発生を証明すれば、代金額の10分の2を超える損害賠價を請求することもできる(民法416条１項)。
2 正しい。買主が宅建業者である場合は、手付金の額の制限規定は適用されない(業法78条2項、39条１項)。
3 正しい。手付金について、代金額の10分の2を超える部分は無効であり、買主が手付による解除をした場合、その部分に相当する金額を不当利得として返還請求することができる(業法39条3項、民法704条)。
4 誤り。買主が宅建業者である場合は、契約内容不適合担保責任の特約制限は適用されない。よって、本肢のような特約も有効である。
